（右一为弘阳地产“二代”曾俊凯）
伴随着中国地产创一代退休、卸任，中国房企正密集面临二代接班。正荣地产欧宗荣之子欧国伟、合生创展朱孟依之女朱桔榕、佳兆业郭英成之子郭晓群……地产“二代”越来越多走向台前。
如果说高管的出走与加入，是一把把无形的尺子，衡量着“二代”接班后的人心向背；那么会计师的财务报表则是一把把有形的尺子，衡量着“二代”们的经营业绩。
特别是随着财报季的结束，地产二代的考卷分数再次公之于众。
他们之中，谁能堪当大任，谁又困难重重？搜狐财经即日起推出《“房二代”交卷时，金榜谁题名》系列专题，带您走进地产“二代”们的光环与烦恼。
此为专题第十期，主角是弘阳地产曾俊凯。
6月11日，有市场消息称，弘阳商业集团总裁沈嘉颖因个人原因提出离职。
这是自去年11月以来，弘阳第4位离职的管理层。弘阳的人事变动持续上演。在董事层面，过去半年就有张良、何捷、蒋达强先后离任。
与弘阳集团管理层大变动同步发生的，是弘阳“二代”曾俊凯的接班路。
今年2月，弘阳地产宣布，董事会主席曾焕沙之子曾俊凯接替蒋达强，担任执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。
明星经理人离任后，年仅27岁的“二代”曾俊凯能否担当重任，带领弘阳迈入“千亿俱乐部”？
明星经理人频频离职背后
在过去几年，弘阳地产常被描述为黑马。
弘阳地产创始人曾焕沙为侨眷，祖籍福建南安。1995年在南京浦口区创建红太阳商业大世界，以家居建材起家，后来转入房地产行业。
事实上，创立于1996年的弘阳地产，在2017年之前，都还只是一家在全国知名度有限的房企。2017年，弘阳地产销售额刚刚满百亿。
弘阳地产“大跃进”始于2017年在无锡举行的一次高管年中工作会议。这次会议上，曾焕沙首次提出2020年达到千亿规模的目标。
曾焕沙指出，弘阳集团确立了“2020战略”总体方向，即地产实现‘千亿规模’，商业完成‘百店计划’。
为实现目标，老板曾焕沙陆续请来大批明星经理人，助力弘阳跨进千亿俱乐部。
此后两年，共有包括张良、蒋达强、罗艳兵、陈彬、邹高武、鄂宇、何爱华、邹俊、徐佳彦、林晨在内的九名高管宣布入职。其中，蒋达强、陈彬、邹高武均来自旭辉。
然而，这个团队仅仅合作了一年多便走向了分裂，留下一个尚未完成的千亿目标。
第一个离开的是张良。2020年11月22日，弘阳地产公告宣布，张良因欲分配更多时间于个人事务上，已提出辞任非执行董事及董事会薪酬委员会成员职务。
2021年初，由于工作调动原因，何捷辞任弘阳地产执行董事、行政总裁，由袁春接任。据悉，何捷并未离开，而是被调往集团任职。
2月26日，弘阳地产、弘阳服务分别发布公告，称公司非执行董事蒋达强先生因个人事业发展原因，于当日分别辞任非执行董事。
蒋达强辞任后，弘阳地产宣布，其所空缺出来的职位，交由董事会主席曾焕沙之子曾俊凯接替，其已获委任为执行董事、董事会薪酬委员会成员及公司副总裁。
“二代”接班路清晰，曾担任乐队主唱
资料显示，弘阳创始人曾焕沙共有一子一女。按照规划，儿子曾俊凯将接班地产公司，女儿曾子熙则主管弘阳物业板块。去年分拆弘阳服务上市后，曾子熙被委任为执行董事兼副总裁。
儿子曾俊凯出生于1994年，作为一名90后，他曾一度梦想成为一名歌手。
资料显示，曾俊凯毕业于宾夕法尼亚大学沃顿商学院，属于常春藤名校，全球顶尖商学院。
媒体报道称，在校期间，曾俊凯还是宾大安可无伴奏合唱团核心主唱，在大学期间组织了5场演唱会，参与了21场表演。
毕业后，曾俊凯没有直接进入弘阳地产，而是自己跑到北京投简历，在一家金融公司做实习生。他的工作包括整理基础资料、撰写投资报告、做上市公司财务分析、拜访客户……
一段时间后，曾俊凯开始进入弘阳，陆续在集团运营部、战略投资部、财务部进行轮岗，先后参与企业上市、融资发债、战略研究等。
媒体报道显示，曾俊凯过去一直很低调，在网上资料寥寥，仅有参加弘阳地产港交所IPO通过聆讯后发布会时的一张官方合照。
2018年10月,曾俊凯被派往了成都公司任总经理。根据弘阳地产发展规划，成都仅属于一家三线公司，仅有两三个项目。
2021年初，曾俊凯回到弘阳大本营南京公司任职，担任总经理。如今，随着曾俊凯升格成为副总裁，接班计划也逐渐明朗。
在二代上位过程中，弘阳的经理人天团也宣告解散，仅剩联席总裁袁春一人。
规模“虚胖”，销售额权益占比仅47%
明星经理人加入后，弘阳地产进入销售业绩高速增长期，从2017年刚破100亿增长至2020年的865亿元。
2017年至2019年，弘阳地产分别实现销售额257.3亿元、473.4亿元及651.5亿元。
不过，本该是完成千亿目标之年的2020年，弘阳地产却主动降速，最终实现销售额865亿，完成年初业绩会制定的750亿元目标。
弘阳的业绩增长秘密，在于合作开发。如果观察其权益销售额可以发现，2017至2019年，弘阳地产3年来权益销售额仅为164亿元、288亿元和349亿元。
2020年报显示，弘阳地产旗下在售和待售出的约188个项目中，仅有15个项目由弘阳地产100%拥有，占比仅8%。
与此同时，弘阳地产的非控股权益由2019年的41.59亿元上涨至2020年的122.23亿元，一年时间翻了几乎3倍，且非控股权益占权益总额为44.6%。
克而瑞发布的2020年房企销售排行榜单显示，2020年弘阳地产全口径销售金额为865.1亿元，权益销售额406.6亿元，权益占比约47%。在2019年，权益销售占比为75%。
从拿地方面即可看出弘阳的合作开发模式。近期“两集中”供地的22城中，弘阳多次以联合体方式出现在拿地名单中。
在重庆，融创+弘阳+中梁联合体分别以3.29亿元和8亿元拿下巴南区两宗组团地块；在广州，弘阳置地和招商局的联合体，以35.9亿摘得白云石门街地块，这也是弘阳地产首次在广州公开拿地。
5月20和21日，南京迎来集中供地出让，其中南京汤山 NO.2021G48号 R2类地块，经过19轮激烈竞价达到熔断价，22日通过摇号，弘阳以总价13.2亿元总价收入。
不再提千亿目标，净利率四年降10个百分点
年报显示，2020年弘阳地产地产实现营业收入201.6亿元，净利润18.5亿元。
尽管弘阳地产销售仍保持增长，但是企业的毛利率和净利率却逐年下滑，2017-2020年，弘阳地产的销售毛利润率分别约为40.6%、31.2%、25.1%、22.4%，净利率分别约为19.5%、14.3%、10.8%、9.2%。
业内人士认为，“增收不增利”是弘阳地产大规模扩张的直观表现。在市场 竞争愈发激烈的环境中，非控股权益增高及拿地价格攀高，会吞噬利润。
对此，弘阳地产联席总裁袁春表示，毛利率下降和整个房地产行业的趋势相关，现在土地市场火热，销售端限价，地产开发的毛利空间被锁定，公司不太可能摆脱大势。
关于“千亿”目标，弘阳如今已不再提及。在今年3月30日召开的业绩沟通会上，弘阳地产首席财务官申广平表示，2021年希望保持不低于15%的规模增长。按此计算，今年销售目标为995亿元，仍未触及千亿。
6月9日，弘阳地产发布未经审核数据，今年前5月，弘阳地产实现销售额396.1亿元，实现销售面积235.27万平方米。据此计算，前五个月目标完成率为39.8%。
负债方面，截至2020年底，弘阳地产的总借贷额为323.1亿元。其中计息银行贷款及其他借款约220.5亿元，优先票据约102.6亿元。
截至期末，弘阳地产的净负债率为50.3%，较2019年末的70.4%下降20.1个百分点；剔除合同负债后的资产负债率为69.4%，现金短债比约为1.62倍，尚未触及“三道红线”。
